Wofür steht die Hober Gruppe und was würden Sie als Erfolgspotentiale bezeichnen?
Als internationaler Konzern der Immobilien- und Bauwirtschaft besteht die Kernkompetenz in der Planung, Entwicklung und Vermarktung von Grundstücken und Objekten im Gewerbe, Spezial- und Wohnimmobiliensegment. Innerhalb der letzten 30 Jahre hat die Hober Gruppe ein Projektvolumen von insgesamt ca. Euro 4 Mrd. realisiert und verfügt neben ihrer umfangreichen Erfahrung in Projektkonzeption und -steuerung über ebenso detaillierte Kenntnisse der lokalen wie internationalen Märkte. Ergänzt durch umfassende Professional Services-Leistungen schafft die Gruppe nicht nur Full-Service-Ressourcen im Immobilienmanagement sondern vor allem auch im Consulting-Bereich. Dank dieses breiten und sehr fein abgestimmten Angebots wird den Kunden sowohl im Projektmanagement als auch im Real Estate Advisory ein jederzeit individuell gestalteter, optimaler Output geboten.
Die Hober Unternehmensgruppe ist seit vielen Jahren eher international als national präsent. Was machen Investitionen in Auslandsimmobilien so interessant?
Immobilien in Deutschland bedeuten häufig eine Geldanlage auf Lebenszeit, was das Renditepotential teilweise sehr stark einschränkt. In ausländischen Investmentregionen haben wir es hingegen mit kürzeren Immobilienzyklen zu tun. Bei Real Estate Investments in USA, UK, Italien, Spanien oder insbesondere auch in Wachstumsmärkten wie Indien, Australien, China und Lateinamerika ist der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf wesentlich kürzer. Das erhöht den Umschlag des investierten Kapitals und den ROI (Return on Investment) deutlich. Darüber hinaus gehen Investitionen in Auslandsimmobilien häufig auch noch mit generierbaren Steuervorteilen einher, was sich auf die Profitabilität von internationalen Immobilien-Investments zusätzlich positiv auswirkt. Eine Gesamtkapitalrentabilität von 20% p.a. und mehr stellt hierbei keine Seltenheit dar.
Spricht die derzeit bestehende weltweite Krise der Finanzmärkte nicht gegen eine Investition in Auslandsimmobilien?
Die bestehende Finanzkrise geht ursprünglich auf die Situation am überhitzten US-Immobilienmarkt zurück und belastet damit die gesamte Branche. Darüber hinaus darf aber nicht außer Acht gelassen werden, dass sich Gründe für das globale Ausmaß der Subprime-Krise nicht ausschließlich auf das Thema Immobilien reduzieren lassen. Vor allem aus Sicht von Finanzinstitutionen kann das entstandene Problem als hausgemacht bezeichnet werden, welches nicht ausschließlich auf Grundlage überhitzter Immobilienpreise sondern vielmehr finanzsystemgesteuerter Kreditpolitik und spekulativer Übertreibung im Gebrauch von an sich nützlichen Finanzierungsinstrumenten wie ASB (Asset Backed Securities) oder CDS (Credit Default Swaps) entstand. Erst durch das immer stärker gewordene spekulative Element bei der Nutzung von Kreditderivaten, in welcher neben den Banken auch internationale Private Equity-Gesellschaften sowie Hedge-Fonds eine wesentliche Rolle spielen, führte die Subprime-Krise zu einer signifikanten Belastung der gesamten Finanzwirtschaft.
Aber Krisen bieten auch ihre Chancen, und wer jetzt liquide genug ist, neu zu investieren, kann dies im Ausland sicherlich sehr gut tun.
Trotzdem: Wie sehr belastet die Finanzkrise das Potential für internationale Immobilieninvestitionen und welche Regionen sind hiervon mehr oder weniger negativ betroffen?
Wie bereits erwähnt, geht die Krise vorwiegend auf eine Überhitzung des US-Immobilienmarkts zurück, der stark zu kämpfen hat und dies auch in Zunkunft tun muss. Allerdings hat ein Ende solcher übertriebener Marktmechanismen neben einer schmerzhaften vor allem eine marktbereinigende Wirkung. Die sich derzeit international vollziehende Abkühlung im Immobiliensektor einiger anderer Hochpreismärkte wie Großbritannien, Deutschland, China, Russland oder Japan bietet Investoren für den mittelfristigen Wieder- oder Neueinstieg auch neue attraktive Anlagechancen. Das gilt um so mehr für Investments in den Regionen, wo der Immobilienmarkt derzeit intakt und auf Basis einer marktneutralen Preissituation auch substantiell korrekt bewertet ist. Mexiko hat das im Rahmen des nun seit 10 Jahren anhaltenden Immobilienbooms bereits eindeutig bewiesen und für Brasilien erwarten wir aufgrund der volks- wie immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen eine ebenso positive Entwicklung. Das Land Brasilien wurde aufgrund seiner hervorragenden wirtschaftlichen Entwicklung der letzten Jahre im S&P-Rating auf Investment-Grade hochgestuft. Aufgrund des hiermit zu erwartenden außergewöhnlichen Renditepotentials haben wir unsere Projektinvestitionen dann auch seit geraumer Zeit auf Brasilien ausgerichtet und sind dort sowohl im Residential- als auch Office-Bereich hervorragend aufgestellt.
Der gegenwärtig güstige Wechselkurs zum brasilianischen Real kann ein kurzfristiges Investment rechtfertigen, auch wenn diese Form der Anlage spekulativ ist.
Welche zukünftigen Branchentrends erachten Sie für die Hober Unternehmensgruppe als maßgeblich?
Positive Trends sehen wir für sowohl im Bereich Immobilienmanagement als auch im Consulting. Hierbei bestehende Synergien ermöglichen uns nicht nur die eigenständige Projekterschließung in viel versprechenden Wachstumsmärkten wie Osteuropa, Asien und Lateinamerika. Ebenso sind wir in der Lage, als global agierender Kooperationspartner sämtliche Einzelbereiche der Wertschöpfungskette in Real Estate Management und Consulting zu bedienen. Nachdem die Hober Gruppe in ihrer jüngeren Vergangenheit insbesondere in Deutschland und Italien sehr erfolgreich war, sehen wir nun mit Blick auf die Ausweitung unseres internationalen Geschäfts in Südamerika hervorragende Möglichkeiten für exklusive Büro-, Wohnungs- und Ferienimmobilien-Investments. Brasilien und Mexiko befinden sich im Fokus, nachdem beide Länder politisch wie volkswirtschaftlich in den letzten Jahren eine sehr gute und vor allem stetige Entwicklung nahmen. Mexiko blickt auf eine langfristige Boomphase mit Preissteigerungen von über 60% zurück und für Brasilien sehen wir aufgrund des dort vorhandenen vergleichbaren Potentials im Bezug auf stabiler Wirtschaftsentwicklung, verringerte Fremdkapitalkosten, steigenden Direktinvestitionen und bestehendem Angebotsdefizit im Wohnungsbau ähnliche Wachstumschancen. Im direkten Vergleich sind aktuelle Engagements in mexikanische Immobilienprojekte sicherlich mehr von der Erwartung geprägt, eine stabile aber damit einhergehend auch eher durchschnittliche, im höheren einstelligen Prozentbereich befindliche Rendite zu erwirtschaften. Eine Brasilien-Investition hingegen setzt verstärkt auf die Chancen einer „First-to-Market-Strategie“ mit zwar noch einhergehender erhöhter Unsicherheit, aber dafür auch einem überdurchschnittlich erschließbaren zweistelligen Renditepotential. Aufgrund unserer hervorragenden Vernetzung zu den größten und bekanntesten Bauunternehmen sowie Projektplanungsgesellschaften in Südamerika besteht über die Hober Gruppe ein international direkter Zugang zu Best-in-Class-Investments im High-End-Segment. Das schafft Vertrauen und verbessert das Chancen-Risiko-Profil des Investments nochmals erheblich.
Wenn die Märkte die notwendige Konsolidierung durchgestanden haben, werden wir unsere Marktposition umsetzen.
Welche Art der Projektgestaltung findet in der Hober Unternehmensgruppe derzeit besondere Beachtung?
Angesichts der heiß gelaufenen bekannten Märkte kommen vermietete Wohnungs- und Bürotürme in den klassischen Metropolen in USA, UK und Westeuropa für deutsche Anleger derzeit kaum in Betracht. Im Gegenteil, denn hier sind die Preise zumeist rückläufig und das Ende der Preisentwicklung ist schwer vorhersehbar. Deshalb richtet sich unser aktueller Fokus auf den Bereich der Auslandsimmobilien und hierbei vorwiegend auf Brasilien, wo wir vordergründig als Initiator von Residentials- und Office-Projekten fungieren, in dessen Realisierung sog. Opportunity Fonds in unterschiedlicher Ausgestaltung einzubinden sind. Wir haben uns hierbei auf die Grundstückserschließung und Projektentwicklung ebenso zentral ausgerichtet wie auf den Neubau oder die Aufwertung von Bestandsimmobilien. Unser eindeutiges Ziel ist die schnelle Wertentwicklung sowie der kurzfristige Weiterverkauf unserer Objekte.
Darüber hinaus sehen wir bereits heute Potenzial in Investments in Bestandsimmobilien und Immobilienportfolios. Diese können auch in Deutschland liegen.
Die Hober Untenehmensgruppe hat ihren Hauptsitz in Deutschland. Ist der deutsche Immobilienmarkt für weiterführende Investments überhaupt noch attraktiv?
Auf jeden Fall. Gerade jetzt erweist sich die Zeit für Investitionen in den Immobilienmarkt Deutschland als hochinteressant. Aus diesem Grund und auch entsprechend zu erwartender Folgereaktionen der internationalen Subprime-Krise gehen wir davon aus, dass sich einige Banken in nächster Zeit von ihren Finanzierungsportfolien trennen werden, um ihre Eigenkapitalausstattung zu verbessern. Für die kommenden Monate ist demnach von einer aus Investorensicht verbesserten Preissituation auszugehen. Dieser Trend gilt für Gewerbe-, Büro- und Wohnimmobilien gleichermaßen und gestaltet den Standort Deutschland für Immobilieninvestitionen aus Sicht des Real-Estate Consultings als hochattraktiv.
Herr Sachsenhauser, wir danken Ihnen für dieses Gespräch.
