Die HOBER-Group ist eines der führenden Dienstleistungsunternehmen im Bereich Real Estate M&A, das heißt der Begleitung und Steuerung des An- und Verkaufsprozesses von Immobilienportfolios und –unternehmen, auch im Rahmen von Bieterverfahren, Share Deals oder IPOs. Wie sieht ihre Gruppe die Entwicklung dieses Marktes in 2008?

Globale Immobilientransaktionen werden unserer Einschätzung nach in diesem Jahr deutliche Einbussen verzeichnen. Wir rechnen für das laufende Jahr mit einem Rückgang des globalen Transaktionsvolumens um mehr als 30 Prozent. 2007 verzeichneten Immobilien mit einem Transaktionsvolumen von 759 Mrd. US-Dollar (+ 8 Prozent gegenüber 2006) noch ein Rekordjahr. Die Zurückhaltung bei der Vergabe von Krediten und das gesunkene Investoren-Vertrauen werden uns im ersten Halbjahr 2008 wohl erhalten bleiben. Die Auswirkungen der Kreditverknappung breitet sich auf den Märkten weiter aus. Zentralbanken und Geldgeber sind bestrebt die Kreditmärkte zu stabilisieren und zu beleben. Die Situation wird verschärft durch die Besorgnis um die Entwicklung der Weltwirtschaft, insbesondere durch die angespannte Situation der großen Volkswirtschaften wie USA, Großbritannien und Japan.

Welche Faktoren werden 2008 die Volumina von Immobilientransaktionen unter Druck setzen?

Die abwartende Haltung von Käufern und Verkäufern; die Preise, die in vielen wichtigen Märkten 2007 den Höchststand erreicht hatten; die ungleichen Preis-Erwartungen von Käufern und Verkäufern; die geringere Kreditverfügbarkeit durch die erschwerten Vergabebedingungen und die gestiegenen Kreditkosten; die gesunkene Bereitschaft und Möglichkeit, große Transaktionsvolumina abzuwickeln; ein geringeres Investorenspektrum und genauere Prüfverfahren, die zu längeren Transaktionsprozessen führen. Dennoch rechnen wir für 2008 nicht damit, dass Investoren ihr Kapital strategisch und geplant aus Immobilienanlagen abziehen oder ihre Investitionen in diese Asset-Klasse erheblich korrigieren. Die langfristigen Trends bei Immobilien sowie ihre wachsende Anerkennung als investierbare Assetklasse, die steigende Transparenz, die Urbanisierung und das eingeschränkte Angebot sind weiterhin starke Motoren.

Wie sehen Sie den Markt für gewerbliche Immobilien in Europa und welche Länder standen bzw. stehen dabei besonders im Fokus der Anleger?

Die Direktinvestitionen in gewerbliche Immobilien in Europa beliefen sich 2007 auf 333 Mrd. US-Dollar gleichbedeutend einer Zunahme von 3,5 Prozent gegenüber 2006 - in Euro gerechnet entsprechend einem Rückgang von 4 Prozent. Das Volumen im 2. Halbjahr, normalerweise der aktivere Zeitraum, lag 5 Prozent unter dem der ersten Jahreshälfte. Die Auswirkungen auf die Gesamtjahresvolumina waren jedoch in Anbetracht des starken ersten Halbjahres gering. Der Markt wurde weiterhin von Großbritannien, Deutschland und Frankreich dominiert: 63 Prozent der Gesamtvolumina 2007 entfielen auf diese drei Märkte. Großbritannien kam mit 96 Mrd. US-Dollar auf einen Anteil von 29 Prozent, ein Rückgang gegenüber 2006 (115 Mrd. US-Dollar, 36 Prozent). Deutschland verzeichnete mit 72 Mrd. US-Dollar (22 Prozent) Investitionen in Rekordhöhe. Auf Frankreich entfielen 41 Mrd. US-Dollar, 12 Prozent des europäischen Transaktionsvolumens.

Kann sich Deutschland als Markt für Immobilieninvestments von den anderen europäischen Ländern absetzen und welche Nutzungsarten werden von den Investoren nachgefragt?

Aus Sicht von Immobilieninvestoren wird Deutschland im Jahr 2008 der Top-Standort für Immobilieninvestments im Vergleich zum europäischen Ausland sein: 90 Prozent der Investoren halten Deutschland für einen sehr robusten und attraktiven Immobilienmarkt. Auch im Vergleich zum Jahr 2007 haben Marktteilnehmer großes Vertrauen: 70 Prozent gehen von einem weiterhin attraktiven Investmentumfeld in Deutschland aus. Das ist das Ergebnis einer Trendumfrage von Ernst & Young Real Estate bei rund 100 Unternehmen. Befragt wurden dabei unter anderem offene Immobilienfonds und Beteiligungsgesellschaften, Versicherungen, Family Offices, Wohnungsgesellschaften und Immobilienaktiengesellschaften. Alle befragten Unternehmen sind der Meinung, dass in Deutschland kleine und mittlere Transaktionsvolumina zukünftig einen größeren Teil des Marktvolumens ausmachen werden. Portfoliotransaktionen von über 500 Millionen Euro werden seltener sein.
Bei geplanten Investitionen stehen auch 2008 vor allem die Nutzungsarten Logistik, Büro, Einzelhandel und Wohnen im Fokus, wobei Gewerbeimmobilien den Markt dominieren dürften.

Wie schätzen Sie die Situation in Amerika und insbesondere in Lateinamerika ein? Welche Länder dieser Region konnten 2007 die höchsten Wachstumsraten verzeichnen

Die Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien in Amerika beliefen sich 2007 auf insgesamt 304 Mrd. US-Dollar, ein Zuwachs von 8 Prozent gegenüber 2006. Dabei lagen die Transaktionsvolumina im zweiten Halbjahr um 23 Prozent unter denen der ersten Jahreshälfte, zurückzuführen auf beträchtliche Rückgänge in den USA im 4. Quartal. Der US-amerikanische Markt, auf den 93 Prozent des Transaktionsvolumens auf dem amerikanischen Kontinent entfielen, verzeichnete in 2007 trotzdem noch ein Wachstum von 4 Prozent. Dies steht im starken Gegensatz zum zweitgrößten Markt Kanada, wo sich die Volumina mit 16 Mrd. US-Dollar nahezu verdoppelten. Ebenfalls schnell wuchsen die lateinamerikanischen Märkte Brasilien und Mexiko. Zusammen genommen wurde in diesen beiden Ländern eine Zunahme um 80 Prozent auf fast 7 Mrd. US-Dollar registriert.

Wie entwickelte sich der asiatisch-pazifische Markt in 2007?

Der asiatisch-pazifische Raum verzeichnete sowohl im ersten als auch im zweiten Halbjahr 2007 trotz Subprime- und Finanzkrise insgesamt ein beträchtliches Wachstum. Trotz des Abschwungs in einigen wichtigen Immobilienmärkten im zweiten Halbjahr und der Auswirkungen des schwächer werdenden US-Dollars floss weiter Kapital in diese Region. Die Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien verzeichneten in 2007 mit 121 Mrd. US-Dollar und einer Zunahme von 27 Prozent gegenüber 2006 einen neuen Rekord. Der Anteil der Region am globalen Volumen stieg von 14 Prozent auf 16 Prozent. Auf Japan, dem mit Abstand größten Markt in der Region, entfielen 50 Prozent aller Transaktionen (60 Mrd. US-Dollar). Weitere 36 Prozent der Aktivitäten wurden in Australien (15 Prozent), Hongkong, China und Singapur (jeweils 7 Prozent) registriert.
Ausnahmen sind die Philippinen und Thailand, wo starre gesetzliche Eigentumsbeschränkungen für Ausländer und der Mangel an zum Verkauf angebotenen Anlageobjekten grenzüberschreitende Transaktionen bremsten.

 

Herr Nabholz, wir danken Ihnen für dieses Gespräch.