Die HOBER-Group ist eines der führenden Dienstleistungsunternehmen im Bereich Real Estate M&A, das heißt der Begleitung und Steuerung des An- und Verkaufsprozesses von Immobilienportfolios und –unternehmen, auch im Rahmen von Bieterverfahren, Share Deals oder IPOs. Wie sieht ihre Gruppe die Entwicklung dieses Marktes in 2008?

Globale Immobilientransaktionen werden unserer Einschätzung nach in diesem Jahr deutliche Einbussen verzeichnen. Wir rechnen für das laufende Jahr mit einem Rückgang des globalen Transaktionsvolumens um mehr als 30 Prozent. 2007 verzeichneten Immobilien mit einem Transaktionsvolumen von 759 Mrd. US-Dollar (+ 8 Prozent gegenüber 2006) noch ein Rekordjahr. Die Zurückhaltung bei der Vergabe von Krediten und das gesunkene Investoren-Vertrauen sind uns im Jahr 2008 erhalten geblieben. Die Auswirkungen der Kreditverknappung breitet sich auf den Märkten weiter aus. Zentralbanken und Geldgeber sind bestrebt die Kreditmärkte zu stabilisieren und zu beleben. Die Situation wird verschärft durch die Besorgnis um die Entwicklung der Weltwirtschaft, insbesondere durch die angespannte Situation der großen Volkswirtschaften wie USA, Großbritannien und Japan.

Welche Faktoren werden die Volumina von Immobilientransaktionen unter Druck setzen?

Die abwartende Haltung von Käufern und Verkäufern; die Preise, die in vielen wichtigen Märkten 2007 den Höchststand erreicht hatten; die ungleichen Preis-Erwartungen von Käufern und Verkäufern; die geringere Kreditverfügbarkeit durch die erschwerten Vergabebedingungen und die gestiegenen Kreditkosten; die gesunkene Bereitschaft und Möglichkeit, große Transaktionsvolumina abzuwickeln; ein geringeres Investorenspektrum und genauere Prüfverfahren, die zu längeren Transaktionsprozessen führen. Dennoch rechnen wir für 2009 damit, dass Investoren ihr Kapital strategisch und geplant aus Immobilienanlagen abgezogenes Kapital oder ihre Investitionen in diese Asset-Klasse wieder aufleben lassen. Die langfristigen Trends bei Immobilien sowie ihre wachsende Anerkennung als investierbare Assetklasse, die steigende Transparenz, die Urbanisierung und das eingeschränkte Angebot sind weiterhin starke Motoren. Außerdem kann auch der zu erwartende Inflationsdruck positive Entwicklungen im europäischen Immobilienmarkt bewirken.

Wie sehen Sie den Markt für gewerbliche Immobilien in Europa und welche Länder standen bzw. stehen dabei besonders im Fokus der Anleger?

Die Wirtschaftskrise hat den deutschen Bürovermietungsmarkt in den ersten Monaten des Jahres 2009 unerwartet stark getroffen: Makler vermitteln weniger Büroflächen und rechnen mit steigendem Leerstand. Das sind auch für die Banken schlechte Nachrichten.

Gleichwohl sind dies schlechte Nachrichten nicht nur für Immobilieninvestoren, sondern auch für die finanzierenden Banken. Angesichts fallender Immobilienpreise hoffen die Kreditinstitute, dass zumindest die Mieten nach wie vor ausreichen, um Zins und Tilgung zu leisten. Wer jedoch in diesem Jahr Mieter verliert, kann die Flächen oft nur noch billiger vermieten, zumal 2009 viele Mietverträge aus den Boomjahren auslaufen. Dies drückt die Preise für gewerbliche Immobilien weiter.

Stabile Partner, solvente Mieter, hoher Eigenkapitalanteil und Umweltverträglichkeit beim Bau und Betreiben der Immobilie - so wollen die Anbieter Investoren wieder überzeugt werden.

Aber Krisen bieten auch ihre Chancen, und wer jetzt liquide genug ist, neu zu investieren, kann dies momentan sicherlich sehr gut tun. In diesem Kontext bieten wir auch gerne unsere Dienstleistungen an, indem wir geeignete Portfolios determinieren, diese analysieren und bewerten, um dann in der Verhandlungsphase das bestmögliche Ergebnis für unsere Mandanten zu erzielen. Auch in der Closingphase können zahlreiche kapitale Fehler gemacht werden, die durch unsere Beauftragung gegen Null reduziert werden können.

Kann sich Deutschland als Markt für Immobilieninvestments von den anderen europäischen Ländern absetzen und welche Nutzungsarten werden von den Investoren nachgefragt?

In der Wirtschafts- und Finanzkrise suchen die Bundesbürger verzweifelt nach wertbeständigen Anlageformen. Wohnimmobilien in den Großstädten zeigen sich bisher nicht nur resistent gegen die schlechten Nachrichten, die Preise steigen teilweise sogar weiter. Dieser Trend gilt jedch nicht für Gewerbeimmobilien, die bundesweit im Preis rückläufig sind.

Doch Vorsicht: Dagegen geraten mittlere und einfache Standorte unter Preisdruck.

Diese Prognose gilt daher nur für Wohnimmobilien in den Top-Lagen der Top-Städte. Angesichts der daraus resultierenden Preise sind diese Immobilien mittlerweile Geldanlage ohne adäquate Rendite. Denn eine Durchschnittsrendite in Höhe der aktuellen Inflation sind kein Investitionsargument. Aber dies ist Investoren aufgrund schlechter Erfahrungen in 2008 oftmals gar nicht wichtig.

Aber der Wert einer Investitionen orientiert sich nun einmal an der Rendite: Ausser in verrückt gewordennen Märkten, wie wir sie momentan wiederfinden.

Sollten Immobilien in den Top-Lagen den Einkaufswert halten oder sogar steigern, so muss sich dies langfristig auch wieder in einem Gleichgewicht zur Rendite wiederspiegeln. Dies würde bedeuten, dass Mieten für Wohnimmobilien in den Top-Städten weiter steigen. Fraglich ist, inwieweit sich dieses Marktregulatorium durchsetzen läßt. Angebot und Nachfrage regeln diesen Mechanismus. Bei Mietpreisen in Höhe von 30,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche stellt sich die Frage, wer sich dies dann noch leisten kann - um eine entsprechende Nachfrage zu generieren.

Langfristig wird es auch in den Top-Städten Deutschlands nach unserer Sicht eine wieder eine Preisbereinigung geben, die aus heutiger Sicht wieder nach unten führen muss.

 

Herr Nabholz, wir danken Ihnen für dieses Gespräch.